ビル事業を営んでいる方で、計画的なリニューアルを行っている方は少ないのではないでしょうか？
一言でリニューアルと言っても、その内容は多岐に渡り、軽微なものから大規模でかつ多大なコストがかかるものまで様々です。「何もなければ何もしない。」のではなく、能動的にリニューアル計画を立て実施していくことで、建物設備の延命措置に繋がったり、リーシングに有利に働くようなリニューアルを行うことも可能となります。
また青天井にお金を掛ければ、新築同様になるかも知れませんが、収益事業として考えた場合は「不正解」です。
私たちエム・エス・ビルサポートでは、オーナーの置かれている状況、立場、考え方をしっかりと理解し、課題解決ための優先順位を検討した上で、リニューアル計画を立案いたします。
適正にビルメンテナンスを行ったとしても、各設備、仕上材には実際の耐用年数があり、年を経るにしたがって老朽化が進み、いずれは更新を行う必要があります。設備機器が老朽化すると機能維持するためのメンテナンスコストやリペアコストが多くなるだけでなく、エネルギーの浪費も目立ち始めます。また、外装材の劣化により、クラックなどから浸水し、内部への漏水を引き起こしたりするほか、躯体の鉄筋等に大きなダメージを与えることにもなり、不動産としての価値を低下させてしまうことに繋がります。
外装、内装および設備機器に不具合が発生した際、対処療法では不具合箇所の補修コストに加え、事故に対処するコストも発生し、結果的に必要以上のコストを要する可能性があります。見た目は問題なさそうでも将来的に大きな故障・機能低下に影響を及ぼすため、予防保全とリニューアルを計画的に組み合わせて行うことが大切です。
なお近年では、省エネルギー・環境配慮など、事業者としての社会的責任を問われることも多くなっています。
・屋上、屋根の防水工事
・外壁の洗浄・タイル面補修工事・塗装工事・防水シール打替工事
・外壁の大規模改修工事（カーテンウォール化など）
・外部金物・建具の塗装工事
・エントランス・トイレ・エレベーターなどの共用部内装材の更新
・セキュリティ設備の更新
・専用部OAフロア敷設工事
・照明器具のLED化工事
・空調設備の更新による省エネルギー化
・受変電設備の更新
・エレベーター設備の更新
・機械式駐車場設備の更新
・給水管・排水管の更新
コンストラクションマネジメント（Construction Management＝CM）とは、建設工事プロジェクトにおいて、品質、工程、コストなどを所期の目標どおりに達成するために、第三者性を持つ専門職（コンストラクションマネジャー）が発注者、設計者と一体になってプロジェクトの全般を管理運営することです。「設計者」や「施工者」といった利害関係者がプロジェクト全体をマネジメントするのではないため、透明性、中立性が高く発注者の立場に沿った各種アドバイスを行うことが可能です。
私たちエム・エス・ビルサポートでは、通常新築プロジェクトに使われるような高度なCMのノウハウをリニューアル工事においても提供し、オーナーの多様なニーズにお応えします。単なるコストダウン提案に止まらず、デザイン入札を採用したり、バリューエンジニアリング（Value Engineering＝VE※）の手法を取り入れ、柔軟な発想で、「価値」「機能」「コスト」のバランス化を高い次元で実現します。さらに、近年関心が高まっている遵法性には特別に配慮しており、建築基準法、消防法等の関係法規に強い専門家集団がプロジェクトの適法性をチェックいたします。
また、建物保全のためのリニューアルプランのみではなく、テナントリーシングに好印象を与える工事や、入居者の快適性の向上、ビル収支を改善するようなバリューアップ工事にも積極的に取りくんでいるほか、立地条件や需給バランスによっては既存建物の用途を変えてしまうコンバージョン工事の提案も行っています。
※バリューエンジニアリング
製品やサービスなどの「価値」を、それが果たすべき「機能」とかかる「コスト」の関係を分析し、「価値」の向上をはかる手法のこと。機能やサービスは一定とし、品質を維持しながら、創意工夫によって最小のコストで実現し価値を高めようと追求するもの。
- 与件・要件の整理を行い、建設工事プロジェクトの目的・目標の形成を行います。対象ビルの状況を判断し、必要性と優先順位を基に「何を何の目的で、いくらで、いつまでに」を明確化し、スケジュールプラン策定、コストプランニングを行います。
- 要求品質の確保、工事費の適正化・透明性を向上させるためのレビューを行います。必要に応じて、行政調整やVE案の検討を行い、仕様の確定に向けて設計図書の確認を行います。
- 発注方法を検討し、入札や入念な査定によりコストダウンを図ります。また、施工業者の与信や実績、安全管理体制などを確認し、施工業者選定をした後、工事請負契約などの締結支援を行います。
- 工事工程管理はもちろんのこと、工事進捗管理、施工中の問題に関するアドバイス、会議体への出席、立会い検査へ同行します。 検査における指摘事項の是正確認・指導調整を行うとともに、竣工引渡し書類の監修を行います。
- 事前に想定した維持管理運営方法を具現化し、体制を整え実践します。 1年点検、メーカー機器保証や施工保証、消耗品交換等のアフターフォローのチェックを行います。
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